Мы живем в 21 веке, когда везде строятся современные высотки и небоскребы. Как сделать так, чтобы новые здания были не только трендовыми, но и приносили пользу людям и городам?
Буквально через месяц в Ростове-на-Дону состоятся торги по продаже земельного участка – 1,7 га на правом берегу Дона, на территории Ростовского речного порта, будут преданы девелоперу или инвестору по цене лучшего предложения. Аукционом по продаже лота занимается агентство “Homeseller24”.
Что может быть построено на этой территории, как сделать так, чтобы застройка в этом месте принесла городу пользу, а не стала новой проблемой, что сегодня главное в планировании и развитии городов? Об этом мы попросили высказать свое мнение известного московского архитектора, федерального эксперта по развитию городов и агломераций, основателя и руководителя архитектурно-градостроительной компании «Яузапроект», создавшей множество современных проектов в разных городах России, Илью Заливухина.
Мастерплан как инструмент развития территорий
– Эта территория находится вне центра города, можно сказать, что она является продолжением индивидуальной частной застройки Нахичевани. В принципе новая застройка здесь может быть, но, скорей всего, любой девелопер, который покупает тот или иной участок хочет получить максимальную прибыль, и в этом нет ничего плохого. Задача заключается в том, чтобы эта максимальная прибыль была полезна не только для девелопера, но и для города. Поэтому, прежде всего, нужно ответить на вопрос – что получит от этого город: каких жителей, какие общественные пространства?
Но, чтобы эта польза была, у города должна быть понятная стратегия развития, чего нет у Ростова-на-Дону. Насколько я понимаю, есть генеральный план, но это не совсем тот мастерплан, который должен быть у каждого города сегодня. Если не всего города, то хотя бы отдельных его территорий.
Недавно наша компания сделала несколько мастерпланов, в том числе, города Череповец. Он, конечно, не такой большой, как Ростов-на-Дону, но, тем не менее, его власти сделали мастерплан, который был создан на основе мнения жителей, правил землепользования, анализа территории, экономических и социальных задач и т.д.
В Ростове-на-Дону такого мастерплана нет, и, конечно же, нет плана развития территории вдоль набережной. На самом деле можно даже не делать весь город, но понять, как он развивается от проспекта Сиверса до Островной улицы, вдоль набережной, имело бы смысл. С захватом центра, а это на минуточку, 5,4 километра. По размеру это диаметр Садового кольца в Москве, это примерно как в Питере от «Новой Голландии» до Таврического сада, или как в Москве от Кремля до Лужников. Там нужны дороги, в том числе, и вдоль этой территории, потому что сегодня туда подъехать просто невозможно, там только сверху можно спуститься по 13-й линии.
В ноябре прошлого года Администрация Ростова-на-Дону утвердила проект шестиполосной дороги по улице Береговой от Богатяновского спуска до 13-й линии с разрешенной скоростью движения до 80 километров в час. Этому решению предшествовал спор с руководством порта. Азовский филиал «Росморпорта» и акционерное общество «Ростовский порт» заявляли, что считают размещение там дороги недопустимым, потому что это повлечет за собой демонтаж некоторых зданий порта и, как следствие, сокращение грузооборота в порту. Но уже в начале этого года власти Ростова сообщили, что выделят порту участок на Левом берегу в рамках закона о поддержке крупных инвестиционных проектов. Так что порт должен освободить на правом берегу Дона (на Береговой) 6,8 га земли. Хотя история с выделением участка порту длилась с 2014 года.
– Потому что любые вопросы устройства транспортной инфраструктуры нужно решать на основании комплексного мастерплана. Такой проект набережной Оки мы сейчас сделали в Калуге. Как раз длиной около 5 километров, примерно 300 гектар. То есть, такие проектные работы сегодня делаются. Но рассматривать отдельно участок, сложно. Не имея плана развития прилегающих территорий, там можно сделать только какую-то среднеэтажную застройку. При этом ей там будет очень грустно, потому что вокруг промзона, какие-то заброшенные территории.
Можно и большую этажность, при этом обеспечив, скажем, какие-то социальные требования. Например, за счет дополнительных квартир, которые могут быть отданы городу, чтобы в них жили студенты или кто-то еще. Поэтому любую территорию нужно рассматривать как комплексный проект, даже, если вы собираетесь построить только один дом, надо понимать, как будет развиваться вся эта окружающая участок территория . Мы сейчас с вами, к примеру, нафантазируем, бассейн на крыше, видовые квартиры или что-то еще, а потом кто-то возьмет на соседнем участке построит какой-нибудь жуткий дом, в который уткнутся все ваши квартиры, которые были с видом на реку Дон. Надо понимать, что даже для этого участка важно знать окружение, которое решается в мастерплане.
Открытый бассейн и пешеходный мост на Зеленый остров
– Если отвечать на ваш вопрос, что бы там могло быть, конечно, должна быть современная, максимально качественная застройка с какой-то функцией для жителей этого комплекса и города в целом. Часто бывают, например, в отелях, современных бассейны, в которые можно пройти и жителям города, купив абонемент. В Батуми, например, есть такой комплекс с бассейном, ты можешь жить в отеле и пользоваться этим бассейном, а можешь купить билет и пойти туда поплавать, в бассейн, который выходит видами на море. В Ростове-на-Дону это мог бы быть вид на Зеленый остров.
В моем понимании это, конечно, открытый бассейн, наверху оранжереи, видовой ресторан, куда опять же могут пойти жители комплекса и города. То есть, как можно больше каких-то дополнительных функций, в том числе, офисных. Потому что основной тренд сегодня – жить, работать и отдыхать в одном месте, то есть, многофункциональность застройки . Если удастся сделать комплекс, в котором будут и квартиры, и бассейн с оранжереями, и какие-то офисные функции, это будет замечательно.
Гостиничные апартаменты, квартиры с обслуживанием там тоже могут быть. Почему я все это говорю? Потому что напротив прекрасный Зеленый остров, который тоже пока не освоен, там стоят яхты, корабли. И у этого будущего комплекса уже есть вид на этот Зеленый остров.
Рядом театр имени Горького – замечательное здание, и вниз от него город тоже должен планировать территорию и выделять на это средства, чтобы обустроить общественное пространство этого спуска. И где-то в районе Ростовского порта когда-нибудь появится пешеходный мост на Зеленый остров, которым смогут пользоваться люди, приходя в этот многофункциональный комплекс.
Так что, первое, что необходимо – это мастерплан территории, а второе – многофункциональность и польза для города. Причем, эта многофункциональность должна быть открыта, в том числе, и за деньги. Жители соседних районов могут получить в лице этого комплекса новые современные услуги – тот же бассейн, оранжерею, рестораны, офисные функции, место, куда можно прийти отдохнуть и поработать.
Кстати, в конце прошлого года городская дума внесла изменения в генплан Ростова-на-Дону на период 2007-2025 года. И там как раз есть такой пункт, как создание непрерывных пешеходно-транспортных связей от Театрального спуска к реке Дон. А Зеленый остров планируют сделать доступным для круглогодичного посещения. И для этого генплан предусматривает строительство постоянного мостового перехода. Так что, возможно идея моста на Зеленый остров когда-нибудь будет реализована, в том числе, с помощью инвестора – девелопера, который будет застраивать участок в районе порта.
Вы сказали, что недавно делали проект набережной в Калуге, какие то идеи оттуда подошли бы для Ростова-на-Дону?
– Основное – это создание современного природного каркаса, который управляет климатом, потому что очень важно учитывать рельеф, ветер и особенности климата конкретного города и региона. И соответственно решения должны быть максимально ориентированы на экологию. Нужна технология, и она есть. Технология управления климатом, так называемая природоподобная технология развития территории и зданий в комплексе и гармонии с природой. Что интересно, ее автором является потомственный ростовчанин Александр Рифатович Водяник. Но почему-то его идеи сегодня находят применение везде, кроме Ростова-на-Дону.
Что бы вы посоветовали девелоперу, который выиграет торги и станет разрабатывать этот участок, на правом берегу Дона?
– Я бы посоветовал проводить конкурсы с определенными регламентами. Мало иметь мастерплан, я считаю, что город также обязан иметь параметры застройки участков, которые выставляются на аукционах. Было бы правильно проводить такие конкурсы для инвесторов с архитектурно-градостроительной концепцией. Инвестор должен выставлять не только стоимость – за сколько он готов купить, но и свою архитектурно-градостроительную концепцию, что он там будет делать. Я бы посоветовал показать, что вы там планируете, и закрепить это предложение в дальнейшем контрактом. Тогда можно надеяться, что в этой застройке будет присутствовать здравый смысл.
«На данном участке однозначно надо строить или обычное жильё, или жильё в формате апартаментов. В первом случае можно посадить на данной территории 35 тыс. м/кв, во втором – 50 тыс. м/кв. жилой площади.
Я бы там строил из ряда вон выходящее жильё или аппарты ЭКОкомфорта. Пример – проект «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде. Сломал бы рынок Ростова и, вложившись в хороший проект такой застройки, получил бы при ориентировочной себестоимости строительства в 70 тыс. руб на м/кв продаваемой площади, и цену продаж – не менее 150 тыс. руб. за м/кВ эффективной площади. апартаментов.
Тогда маржинальность проекта составит при строительстве жилья 1,75 млрд руб, минус стоимость на приобретение участка, затраты на создание и раскрутку проекта, до выхода на площадку. При строительстве апартаментов можно получить на выходе – 2,5 млрд рублей.
Следует учесть тот факт, что в Ростове нет привычки строить по-калининградски, поэтому приглашаю инвестора, который купит этот участок, прежде, чем начать строительство, приехать к нам за опытом, которым мы охотно поделимся», – поделился мнением почетный строитель России, руководитель проекта «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде Виктор Иванюк.
2 февраля в 10.00 состоится онлайн-конференция «Комплексное развитие территорий и последние законодательные изменения в сфере земельно-имущественных отношений», в которой примут участие представители органов местной власти (Ростовская область), девелоперы, брокеры, квалифицированные инвесторы. На конференции Илья Заливухин поделится кейсами своей архитектурно-градостроительной компании и расскажет о пользе мастерплана для общества и экономики. Почетный строитель России Виктор Иванюк расскажет о новом проекте, реализованном в Калининграде, аналогов которому пока в нашей стране нет.
